주택담보대출 금리를 연 4.0%와 4.5%로 가정하면, 3억원·30년 원리금균등상환의 월 납입액은 1,432,246원에서 1,520,056원으로 늘어납니다. 0.5%p 차이가 매달 87,810원입니다.

연 4.5%에서 만기를 40년으로 늘리면 월 1,348,689원으로 낮아집니다. 대신 만기까지 내는 총이자는 30년보다 100,150,351원 많습니다. 월급통장은 잠깐 숨을 돌리는데, 이자 계산서는 오래 남는 셈입니다.

주택담보대출 금리 비교는 조건부터 맞춥니다

은행별 금리는 대출금·기간·상환방식을 맞춰 월 지출 차이로 바꿔 봅니다.

한국주택금융공사 안내에서 원리금균등은 매월 갚는 원금과 이자의 합계가 같은 방식입니다. 아래는 모두 3억원을 새로 빌려 거치 없이 매월 갚고, 각 금리가 만기까지 유지되는 가상 시나리오입니다.

실제 은행금리·금리 인상을 뜻하지 않습니다. 수수료·중도상환·세금·물가·남는 돈의 운용수익은 넣지 않았습니다. 월이율은 연이율을 12로 나눴습니다.

30년을 고정하면 금리 차이가 보입니다

월 납입액은 원금과 이자의 합계, 총이자는 원금 3억원을 제외한 금액입니다.

원금을 똑같이 나눠 갚는 방식과의 차이는 원리금균등·원금균등 비교에서 확인할 수 있습니다.

4.0%와 4.5%의 월 차액을 12개월로 환산하면 1,053,721원입니다. 30년 내내 같은 조건이면 총이자 차이는 31,611,616원으로 쌓입니다.

4.0%와 4.5% 막대의 차이를 보세요. 0.5%p당 증가액은 출발 금리와 남은 기간에 따라 달라집니다.

‘3억원×0.5%÷12=125,000원’은 원금이 그대로일 때의 월 이자 차이입니다. 원리금균등에서는 매달 원금도 갚으므로, 이 값을 월 납입액 증가분으로 쓰면 맞지 않습니다.

40년은 월 부담과 총이자가 반대로 움직입니다

이번에는 연 4.5%를 고정하고 기간만 바꿉니다. 30년은 360번, 40년은 480번 납부하는 조건입니다.

40년은 월 171,367원이 덜 나가지만, 총이자는 100,150,351원 늘어납니다. 매달 덜 내는 돈을 ‘이자 절약’으로 적으면 안 됩니다.

월 납입액 막대는 40년이 짧고, 총이자 막대는 40년이 깁니다. 첫달 이자는 두 경우 모두 1,125,000원입니다. 첫달 갚는 원금이 30년은 395,056원, 40년은 223,689원으로 달라집니다.

원금을 천천히 갚고 120개월 더 납부해 총이자가 커집니다. 생활비 여유가 필요한 가구라면 월 부담 감소와 추가 이자를 함께 판단할 수 있습니다.

총이자는 만기까지의 명목 합계입니다. 몇 년 뒤 전액 상환한다면 그때까지 낸 이자·남은 원금·수수료로 다시 비교해야 합니다. 이후에 내지 않을 이자까지 확정 지출로 더하면 안 됩니다.

내 대출에는 남은 원금과 기간을 넣습니다

이미 갚고 있는 대출의 금리가 바뀐다면 처음 빌린 3억원과 원래 30년을 그대로 넣지 않습니다. 변경 시점의 남은 원금과 잔여 개월 수를 확인해야 월 부담을 다시 계산할 수 있습니다.

은행 상환표에서 함께 확인할 항목입니다.

• 주택담보대출 금리와 그 금리가 유지되는 기간
• 현재 잔액, 남은 만기, 거치 여부와 상환방식
• 월 납입액, 예상 상환 시점의 잔액, 별도 수수료

40년 계산값이 나온다고 40년 만기 이용이나 대출 승인이 보장되지는 않습니다. 이 계산에는 총부채원리금상환비율(DSR) 심사나 개인별 자격 판정을 넣지 않았습니다.

금액은 중간 반올림 없이 계산한 뒤 각각 원 단위로 반올림했습니다. 표시된 월액×개월 수−원금과 총이자는 조금 다를 수 있습니다. 30년 표는 KB국민은행 계산기와 일치했습니다.

주택금융공사 계산기에 2026년 10월 18일 실행·매월 18일 납부로 넣은 40년 결과는 1~479회차 1,348,688원, 마지막 480회차 1,357,116원, 총이자 347,378,668원이었습니다. 일수 계산·끝 회차 정산이 있는 상환표는 이 모형과 다릅니다.

다음 질문은 ‘40년으로 빌려 5년 뒤 갚으면, 줄어든 납입액과 더 남은 빚의 차이는 얼마일까’입니다.

이어서 볼 글

• 원리금균등·원금균등 비교 — 상환방식에 따른 원금 감소 속도를 봅니다.
• 주담대 갈아타기 중도상환수수료 — 대환 판단에 별도 비용을 넣는 계산입니다. 당시 조건 기준입니다.

특정 상품·만기를 권유하지 않는 가정 계산입니다. 실제 납입액·이용 조건은 은행 약정·상환표로 확인하세요.

업데이트 · 2026년 10월 18일 공식 안내·계산기 확인 및 자체 계산.