주담대 갈아타기를 고민하는 3억원·연 4.8% 대출이라면, 지금 은행 평균금리 최저권인 4.2%로 옮길 때 드는 중도상환수수료와 부대비용 약 201만원은 이자 기준으로 14개월이면 돌려받습니다.

빌린 지 1년 된 대출 기준이고, 매달 통장에서 나가는 돈으로만 따지면 20개월이 걸립니다.

수수료가 0원이 되는 3년째까지 기다리는 쪽이 오히려 손해입니다 — 2년을 기다리면 수수료 138만원을 아끼는 대신 이자를 353만원 더 냅니다.

확인한 자료는 금융감독원 금융상품통합비교공시의 은행 주택담보대출 9월 공시(8월에 실제로 나간 대출의 평균금리와 중도상환수수료)이고, 확인한 날은 2026년 10월 5일입니다.

기다리면 수수료는 한 달에 5만 7천원씩 줄지만, 그동안 금리차 0.6%p만큼의 이자를 한 달에 14만 8천원씩 더 냅니다.

연 4.8%는 지금 5대 은행 평균 수준이고, 4.2%대는 지방은행·기업은행에 있습니다

금감원 공시의 「전월 취급 평균금리」는 지난달 은행이 실제로 내준 대출의 평균입니다.

아파트를 담보로 원리금을 나눠 갚는 변동금리 상품 가운데 평균이 가장 낮은 3곳과 5대 은행을 골라 낮은 순서로 놓았습니다.

상품: 부산 BNK행복스케치 모기지론, 경남 BNK모바일주택담보대출, 기업 IBK주택담보대출, 우리 우리아파트론, 신한 신한주택대출(아파트), 국민 KB주택담보대출변동, 농협 NH주택담보대출, 하나 하나원큐아파트론2. 수수료율은 각 상품의 변동금리 요율입니다.

같은 달 은행 16곳의 평균금리 순위와 신용점수별 최저 은행은 주담대 금리 10월 글에 정리해 두었습니다(은행연합회 공시 기준이라 숫자가 조금 다릅니다).

5대 은행의 8월 평균은 4.73~4.85%여서, 연 4.8% 대출은 지금 5대 은행에서 새로 받는 평균과 비슷합니다.

이번 공시에서 아파트 분할상환 상품의 평균금리가 3%대인 곳은 없었습니다.

그래서 아래 계산은 모두 4.8%에서 4.2%로, 금리차 0.6%p만큼 옮기는 경우입니다.

평균금리라서 실제로 받는 금리는 신용점수와 우대조건에 따라 위아래로 달라집니다.

중도상환수수료는 남은 기간만큼만 내고, 3년이 지나면 0원입니다

금융소비자보호법은 대출계약이 성립한 날부터 3년 안에 갚을 때만 중도상환수수료를 받을 수 있게 합니다(제20조 제1항 제4호).

은행들이 공시한 계산식은 대부분 같은 모양이고, 카카오뱅크는 주담대 중도상환수수료가 없습니다.

그래서 빌린 지 1년이 지나면 요율의 3분의 2만, 2년이 지나면 3분의 1만 냅니다.

2024년 7월 개정된 감독규정이 2025년 1월 13일부터 시행되면서, 은행은 자금 운용 손실과 대출 행정·모집비용처럼 실제로 드는 비용 안에서만 수수료를 받을 수 있습니다.

지금 5대 은행의 주담대 수수료율은 아래와 같습니다.

열 개 요율의 가운데 값이 0.68%라, 계산에는 0.7%를 썼습니다.

빌린 지 1년 된 3억원 대출은 잔액이 2억 9,541만원이고, 여기에 0.7%와 3분의 2를 곱하면 중도상환수수료는 138만원입니다.

같은 1년 차라도 국민은행 변동(0.55%)이면 108만원, 우리은행 변동(0.95%)이면 187만원으로 은행에 따라 80만원 가까이 갈립니다.

다만 2025년 1월 13일 전에 맺은 대출에는 새 기준이 적용되지 않습니다.

금융위원회가 밝힌 개편 전 5대 은행 평균 요율은 고정금리 1.4%, 변동금리 1.2%였고, 그 전 계약은 약정서에 적힌 옛 요율을 그대로 냅니다.

수수료 말고도 새 대출을 받을 때 고객이 내는 돈이 두 가지 있습니다.

인지세 고객 몫

7만 5천원 — 1억원 넘고 10억원 이하 대출의 인지세 15만원을 은행과 반씩

국민주택채권 할인 비용

약 56만원 — 근저당 설정금액(보통 대출금의 120%)의 1%만큼 채권을 사서 바로 팔 때 깎이는 돈, 10월 6일 고시 할인율 15.7% 기준

셋을 더하면 1년 차에 갈아타는 비용은 약 201만원입니다.

근저당 설정 등기 비용과 법무사 수수료는 은행이 내고, 옛 대출의 근저당 말소 비용은 고객이 냅니다. 말소 등기 세금은 등록면허세 6천원과 지방교육세 1,200원을 합쳐 건당 7,200원이라 계산에서 뺐습니다.

주담대 갈아타기 손익분기는 통장으로 보면 20개월, 이자로 보면 14개월입니다

갈아타면 매달 통장에서 나가는 원리금이 157만 4천원에서 147만원으로 10만 4천원 줄어듭니다.

비용 201만원을 이 돈으로만 채우면 20개월이 걸립니다.

그런데 첫 달 이자는 14만 8천원이 줄어, 통장에서 덜 나가는 돈보다 4만원 넘게 큽니다.

그 차이만큼 원금을 더 갚게 되어 빚이 더 빨리 줄어듭니다.

집을 팔거나 대출을 다 갚는 날 이 차이까지 돈으로 돌아오므로, 이자 기준 손익분기는 14개월로 당겨집니다.

두 선이 빨간 점선(비용 201만원)을 넘는 달이 각각의 손익분기입니다.

갈아탄 지 3년이 되면 통장으로 아낀 돈이 376만원, 빚이 더 줄어든 몫까지 528만원이 되어, 비용을 빼고도 175만원·327만원이 남습니다.

매달 현금이 빠듯하다면 통장 기준 20개월을, 대출을 오래 두고 갚을 생각이라면 이자 기준 14개월을 보면 됩니다.

빌린 지 2년 된 대출은 2024년 가을에 맺은 계약이라 옛 요율(1.21.4%)을 내지만, 남은 기간이 3분의 1이라 수수료가 116만136만원으로 1년 된 대출과 비슷합니다.

그래서 2년 된 대출도 손익분기가 이자 기준 13~14개월로 거의 같습니다.

수수료가 0원이 될 때까지 기다리면 오히려 손해입니다

수수료가 아까워 3년째까지 버티는 분이 많습니다.

기다리는 동안 수수료는 한 달에 5만 7천원씩 줄어들지만, 그동안 4.8%로 내는 이자는 4.2%보다 한 달에 14만 8천원 많습니다.

2년을 기다리면 수수료 138만원을 아끼려고 이자를 353만원 더 내는 셈이라, 지금 갈아탈 때보다 200만원 넘게 덜 남습니다.

이 비교는 한 줄로 줄일 수 있습니다.

수수료는 3년(36개월)에 걸쳐 줄고 이자는 12개월로 나눠 붙기 때문에, 한 달 동안 줄어드는 수수료와 한 달 치 이자 차이를 맞대면 이 기준이 나옵니다.

수수료율 0.7%면 금리차 0.23%p, 0.95%면 0.32%p, 옛 요율 1.4%면 0.47%p가 기준입니다.

금리차에 따라 손익분기가 얼마나 달라지는지는 아래와 같습니다.

금리차가 0.3%p면 이자 기준으로도 28개월이 걸리고, 0.9%p(4.8%에서 3.9%)면 10개월이면 됩니다.

이 계산은 기다리는 동안 갈아탈 금리가 그대로라고 가정한 것이라, 금리가 더 내려갈지에 거는 선택은 이 계산 밖에 있습니다.

갈아타기 전에 확인할 네 가지

위 계산은 금리차 0.6%p가 그대로 유지된다는 전제 위에 있습니다.

그 전제를 흔드는 조건이 네 가지 있습니다.

1. 4.2%대는 변동금리 평균입니다

고정금리 상품의 8월 평균은 가장 낮은 곳이 부산은행 4.55%, 케이뱅크 4.72%였습니다.

4.8% 고정에서 4.55% 고정으로 옮기면 금리차가 0.25%p라, 이자 기준으로도 손익분기가 33개월입니다.

변동금리는 코픽스나 금융채 같은 기준 금리를 따라 정해진 주기마다 바뀝니다.

고정 기간이 끝나 변동으로 바뀔 때 상환액이 어떻게 움직이는지는 혼합형 주담대 금리 갱신 글에 계산해 두었습니다.

2. 새 대출도 3년 동안 수수료가 붙습니다

다른 은행으로 갈아탄 대출은 계약일부터 다시 3년 동안 중도상환수수료가 있습니다. 같은 은행 안에서 바꾸면 옛 대출과 새 대출 기간을 합쳐 3년이 넘은 뒤에는 수수료를 물릴 수 없습니다.

새 은행 요율을 0.6%대로 잡고, 그대로 뒀어도 집을 팔 때 냈을 옛 대출 수수료까지 맞춰 보면 갈아탄 뒤 17개월 안에 파는 경우는 손해입니다.

갈아탄 뒤 1년 5개월 안에 팔 집이라면 그대로 두는 쪽이 낫습니다.

3. 다른 은행으로 옮기면 대출 심사를 새로 받습니다

금융위원회가 운영하는 온라인 대출 갈아타기 서비스에서 주담대는 받은 지 6개월이 지나야 옮길 수 있고, 금액을 늘릴 수 없으며 만기도 기존 만기까지입니다.

같은 은행 안에서 바꾸는 대환은 DSR(소득 대비 원리금 비율)을 새로 심사하지 않지만, 다른 은행으로 옮기면 새 대출로 보고 2025년 6월 이후 강화된 규정이 적용됩니다. 규제지역 주택이면 LTV(집값 대비 대출 비율)도 다시 따집니다.

소득에 비해 대출이 많아 DSR 한도에 가까운 분은 금리가 낮아도 다른 은행으로 못 옮길 수 있습니다.

4. 갈아타기 금리는 신규 평균보다 높을 수 있습니다

올해 7월 주담대를 내준 16개 은행 가운데 11곳은 갈아타기(대환) 대출의 평균금리가 일반 신규 대출보다 높았다는 금융감독원 자료가 보도됐습니다.

우리은행은 대환 4.71%, 일반 신규 4.34%였습니다.

평균금리에는 급여이체·카드 실적 같은 우대금리도 섞여 있어, 조건을 못 채우면 금리차가 그만큼 줄어듭니다.

실제로 제시받은 금리로 금리차를 다시 잡고 위 기준에 대 보는 것이 가장 정확합니다.

주담대 갈아타기, 핵심만 다시 정리합니다

중도상환수수료 계산과 갈아타기 판단에 필요한 숫자는 다섯 가지입니다.

1. 중도상환수수료 = 갚는 금액 × 수수료율 × 남은 기간 ÷ 3년이고, 3년이 지나면 0원입니다. 5대 은행 요율은 0.550.95%이고, 2025년 1월 13일 전 계약은 옛 요율(평균 1.21.4%)입니다.
2. 3억원·4.8% 대출을 1년 만에 4.2%로 옮기면 비용은 약 201만원, 손익분기는 이자 기준 14개월·통장 기준 20개월입니다.
3. 금리차가 수수료율의 3분의 1보다 크면 수수료가 줄 때까지 기다리는 쪽이 손해입니다. 2년 기다리면 이자를 353만원 더 냅니다.
4. 다른 은행으로 갈아탄 뒤 1년 5개월 안에 팔 집이면 새 대출 수수료까지 붙어 손해입니다.
5. 다른 은행으로 옮기면 DSR을 새로 심사받고, 갈아타기 금리가 신규 평균보다 높은 은행도 많았습니다.

내 대출의 수수료율과 계약일은 은행 앱의 대출 상세 화면이나 약정서에서 확인할 수 있고, 그 두 숫자와 새로 제시받은 금리만 있으면 위 기준에 바로 대 볼 수 있습니다.

다음 글에서는 갈아타는 대신 모아 둔 목돈으로 주담대 일부를 먼저 갚을 때와 같은 돈을 예금에 넣어 둘 때 무엇이 더 남는지 계산하겠습니다.

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이 글은 대출 권유가 아니며, 실제 갈아타기 가능 여부와 금리·비용은 은행 상담으로 확인하세요.

계산 가정: 3억원·30년 원리금균등·연 4.8% 대출을 빌린 지 12개월 뒤 같은 잔액·같은 남은 만기로 연 4.2% 원리금균등 대출로 옮김, 금리는 그동안 바뀌지 않음, 비용은 대출에 얹지 않고 현금으로 냄, 중도상환수수료율 0.7%, 국민주택채권은 대출금의 120%×1%를 할인율 15.74539%(2026년 10월 6일 고시)로 즉시 매도. 금액은 반올림(월 금액 천원, 누적·총액 만원 단위), 손익분기는 누적 이득이 비용 이상이 되는 첫 달입니다.

평균금리는 금융감독원 금융상품통합비교공시 9월 공시의 전월(8월) 취급 평균금리이며, 개인의 신용점수·우대조건에 따라 실제 금리는 다릅니다.

업데이트 · 2026년 10월 5일 금융감독원 금융상품통합비교공시·법제처 국가법령정보센터·금융위원회 보도자료 확인 기준.