전세 만기전 퇴거시 복비는 법으로 따지면 나가는 세입자가 낼 의무가 없고, 보증금 2억원이면 걸린 돈은 최대 60만원입니다.

다만 처음 계약한 기간 안에 나가려면 집주인 동의가 필요해서, 복비가 그 동의의 조건으로 흔히 붙습니다.

확인한 자료는 국가법령정보센터의 주택임대차보호법·공인중개사법·서울시 조례 원문과 법제처 법령해석이고, 확인한 날은 2026년 9월 28일입니다.

나가는 세입자에게 복비를 물리는 법 조항은 없고, 집주인 동의를 받아 일찍 나갈 때만 합의 조건으로 붙습니다.

전세 만기전 퇴거시 복비, 법제처는 나가는 세입자를 중개의뢰인으로 보지 않습니다

공인중개사법 제32조제1항은 중개사가 중개의뢰인으로부터 보수를 받는다고 정합니다.

같은 법 시행규칙 제20조제1항은 주택 중개보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는다고 적었습니다.

그렇다면 만기 전에 나가면서 중개사에게 집을 내놓은 세입자도 중개의뢰인일까요.

국토해양부(지금의 국토교통부)가 바로 이 질문을 법제처에 물었습니다.

법제처는 2009년 12월 24일 「중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다」고 답했습니다(안건번호 09-0384).

이유는 새 계약을 계속 놓을지, 보증금과 기간을 얼마로 할지 정할 권한이 집주인에게 있다는 것입니다.

나가는 세입자가 중개사에게 연락한 것은 새 계약이 필요하다는 정보를 알린 데 그친다고 봤습니다.

그래서 새 전세 계약에서 복비를 내는 중개의뢰인 쌍방은 집주인과 새 세입자입니다.

당시 법 이름은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」이었습니다.

지금의 공인중개사법 제32조제1항도 중개의뢰인으로부터 보수를 받는다는 같은 구조입니다.

법제처 찾기쉬운 생활법령정보도 이 해석을 들어 「계약 만료 전이라 하더라도 임차인이 중개보수를 부담할 법적의무는 없습니다」라고 적고 있습니다.

그런데 첫 계약 도중에 나가면 집주인 동의가 먼저입니다

기간을 정한 임대차는 그 기간이 끝나야 계약이 끝나는 것이 원칙입니다.

계약서에 세입자 사정으로 해지할 수 있다는 조항이 없으면, 중간에 끝내려면 집주인과 합의해야 합니다.

그런 특약이 없다면 집주인은 계약기간이 끝날 때까지 보증금을 돌려줄 의무도 없습니다.

그래서 집주인은 합의해 주는 조건으로 새 세입자를 구해 올 것, 중개보수를 낼 것을 흔히 요구합니다.

생활법령정보는 이런 요구를 「조건부 합의해지 또는 기간 전 해지로 인한 손해배상금 청구」로 볼 수 있다고 설명합니다.

흔히 듣는 「만기 전에 나가면 복비는 세입자 몫」은 법 조항에서 나온 말이 아니라, 이 합의에서 굳어진 관행입니다.

조건을 받아들일지, 복비 상당액이 손해배상으로 적절한 수준인지는 세입자 사정에 따라 판단할 일이라고 같은 자료는 적었습니다.

묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 늘렸다면 3개월 뒤 끝납니다

주택임대차보호법 제6조제1항은 묵시적 갱신이 일어나는 조건을 정합니다.

집주인이 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절이나 조건 변경을 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다.

세입자가 만기 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않은 경우도 같습니다.

이렇게 갱신되면 기간은 2년으로 보지만, 제6조의2는 세입자가 언제든지 해지를 통지할 수 있다고 정합니다.

해지는 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

계약갱신요구권을 써서 2년을 늘린 경우도 제6조의3제4항이 이 규정을 그대로 가져다 씁니다.

해지 통지를 보낸 뒤 보증금을 돌려받는 순서는 전세보증금 반환 확약서를 집주인이 거부할 때 글에 정리했습니다.

3개월은 해지 통지를 보낸 날이 아니라 집주인이 받은 날부터 셉니다.

여기부터는 제 해석입니다.

묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 늘어난 계약은 집주인 동의 없이도 끝낼 수 있습니다.

그래서 이 경우엔 집주인이 복비를 해지의 대가로 요구할 근거가 약하다고 봅니다.

복비를 두고 협상할 일이 생기는 건 3개월을 기다리지 않고 먼저 나가려 할 때입니다.

전세 중개보수는 보증금 2억원이면 최대 60만원입니다

그럼 합의로 복비를 떠안기로 하면 얼마까지일까요.

주택 중개보수의 한쪽 상한은 공인중개사법 시행규칙 별표 1이 정하고, 실제 금액은 시·도 조례 안에서 중개사와 협의해 정합니다.

서울시 조례 별표 1의 임대차 요율도 아래와 같습니다.

합의로 세입자가 대신 내는 돈은 새 계약에서 집주인이 낼 몫이라, 이 표의 한쪽 금액이 상한입니다.

집과 중개사무소의 시·도가 다르면 중개사무소가 있는 시·도의 조례를 따릅니다.

보증금 1억원이면 30만원, 2억원이면 60만원, 3억원이면 90만원입니다.

6억원부터는 요율이 0.4%로 올라, 6억원이면 240만원이 됩니다.

월세가 섞였으면 월세에 100을 곱해 보증금에 더한 값이 거래금액입니다.

그 합이 5천만원 미만이면 100 대신 70을 곱합니다.

표의 금액은 넘을 수 없는 선이고, 그 안에서 얼마를 낼지는 협의로 정합니다.

정리 — 다섯 줄

1. 전세 만기전 퇴거시 복비를 나가는 세입자에게 물리는 법 조항은 없고, 법제처는 2009년 해석(09-0384)에서 나가는 세입자를 중개의뢰인으로 보지 않았습니다.
2. 새 전세 계약의 복비는 공인중개사법 시행규칙 제20조대로 집주인과 새 세입자가 각각 냅니다.
3. 첫 계약 도중에 나가려면 집주인 합의가 필요하고, 「세입자가 복비를 낸다」는 말은 이 합의에서 굳어진 관행입니다.
4. 묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 늘어난 계약은 집주인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 끝납니다.
5. 떠안기로 한 복비의 상한은 보증금 2억원 60만원, 3억원 90만원이고, 6억원이면 요율이 0.4%로 올라 240만원입니다.

저는 이번에 법제처 해석을 읽고 나서, 복비 이야기를 꺼내기 전에 지금 계약이 첫 계약인지 갱신된 계약인지부터 따져 보기로 했습니다.

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이 글은 법률 자문이 아닙니다. 조문은 국가법령정보센터의 주택임대차보호법(시행 2026년 1월 2일)·공인중개사법(시행 2026년 8월 28일)·같은 법 시행규칙(시행 2026년 8월 28일)·서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례(시행 2022년 12월 30일)에서, 해석은 법제처 법령해석 09-0384(2009년 12월 24일 회신)와 찾기쉬운 생활법령정보 백문백답(2026년 8월 15일 기준)에서 옮겼습니다.

중개보수는 상한이며 실제 금액은 중개사와 협의로 정합니다. 서울이 아닌 곳은 그 시·도 조례를 확인해야 하고, 실제 분쟁은 계약서 특약과 통지 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

업데이트 · 2026년 9월 28일 조회 기준. 9월 6일에 처음 쓴 글에 법제처 해석(09-0384)과 중개보수 상한을 더해 다시 썼습니다.