전세보증금 반환 확약서를 써달라고 했는데 집주인이 거부하는 경우가 있습니다. 그런데 확약서는 법에 없는 사적 문서입니다.

법이 임차인에게 준 수단은 따로 있고, 그쪽이 더 강합니다.

이 글은 주택임대차보호법 제4조·제3조의3·제6조의2 원문을 그대로 놓고 순서를 정리한 것입니다.

만기일에 보증금을 못 받아도 계약이 끝나버리는 게 아닙니다. 법은 받을 때까지 임대차가 존속한다고 정해두었습니다.

전세보증금 반환 확약서보다 먼저 알아야 할 조문

가장 중요한 문장은 제4조 제2항입니다.

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다

만기가 지났다고 세입자 권리가 사라지지 않습니다. 집주인의 반환 의무도 그대로 남습니다. 확약서가 없어도 이 조항은 작동합니다.

문제는 이사를 가야 할 때 생깁니다. 대항력은 점유와 전입신고로 유지되는데, 짐을 빼고 전출하면 그 근거가 사라집니다.

이사를 가야 한다면 임차권등기명령입니다

제3조의3 제1항은 이렇게 정합니다.

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다

임차권등기를 마치면 이사하고 전출해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 확약서 한 장보다 이 등기 하나가 세다고 보는 이유입니다.

신청서에는 신청 취지와 이유, 임대차 목적물, 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고 소명해야 합니다. 주택 일부만 임차한 경우에는 해당 부분 도면을 첨부합니다.

묵시적 갱신 상태라면 해지 효력은 3개월 뒤입니다

계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 나가려면 제6조의2를 봐야 합니다.

즉 오늘 통지해도 계약은 3개월 뒤에 끝납니다. 이사 날짜를 잡을 때 이 석 달을 계산에 넣어야 합니다. 통지 시점을 남기려면 내용증명이 확실합니다.

Q&A — 전세보증금 반환에서 많이 묻는 3가지

Q1. 확약서를 받아두면 소용이 없나요?

소용이 없지는 않습니다. 반환 의사와 시점을 남긴 문서라 분쟁 때 정황 증거가 됩니다. 다만 법이 주는 대항력·우선변제권과는 성격이 다릅니다.

Q2. 임차권등기는 집주인 동의가 필요한가요?

법원에 신청하는 절차이므로 임대인의 동의를 요건으로 정하고 있지 않습니다. 구체적인 접수 방법과 비용은 관할 법원 안내를 확인해야 합니다.

Q3. 만기 전에 나가면 복비는 누가 내나요?

묵시적 갱신 상태의 해지는 제6조의2가 정하는 절차라 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 계약 기간 중 임차인 사정으로 나가는 경우와는 상황이 다르므로, 계약서 특약과 함께 봐야 합니다.

정리

1. 확약서는 법에 없는 사적 문서입니다
2. 보증금을 받을 때까지 임대차관계는 존속합니다(제4조 제2항)
3. 이사를 가야 하면 임차권등기명령으로 대항력을 지킵니다(제3조의3)
4. 묵시적 갱신 해지는 통지 후 3개월 뒤 효력입니다(제6조의2)
5. 그래도 못 받으면 보증금반환청구 소송으로 갑니다

저는 이 조문들을 늘어놓고 나서, 확약서를 받아내려고 애쓰는 것보다 순서를 아는 게 먼저라는 생각이 들었습니다. 집주인이 거부해도 쓸 수 있는 수단이 법에 이미 적혀 있습니다.

다음 글에서는 코닥 어패럴을 전개하는 비상장사의 감사보고서를 열어 상장 패션기업과 같은 판관비 구조가 나오는지 확인해 보겠습니다.

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• 청약통장 납입횟수 — 월 25만원이 유리한 건 40㎡ 초과 주택뿐입니다
• 빌라 취득세 계산 — 전용 60㎡ 한 뼘 차이로 100만원
• 월세 세액공제 경정청구 — 5년 소급하면 최대 510만원

업데이트 · 인용한 조문은 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등), 제3조의3(임차권등기명령), 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 원문입니다. 임차권등기 신청 비용과 소요 기간은 법에 정해져 있지 않아 이 글에서는 다루지 않았습니다.

변경 가능성 · 개별 사안은 계약서 특약, 대항력·확정일자 취득 시점, 선순위 권리관계에 따라 결론이 달라집니다.

법률 상담이 아니며 조문을 정리한 글입니다. 개별 사안은 대한법률구조공단(132)이나 변호사 상담에서 확인하시기 바랍니다.