서울 아파트 신고가 비율을 구별로 세어 보니 7월 성북구가 44.4%, 강남구가 **12.5%**였습니다. 같은 서울인데 3.6배 벌어졌습니다.
뉴스가 “강남은 수억씩 떨어지고 외곽은 신고가"라고 할 때, 그게 몇 건 중 몇 건인지는 잘 안 나옵니다.
그래서 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 서울 7개 구의 아파트 매매 계약을 내려받아 직접 세어 봤습니다. 2025년 9월 5일부터 2026년 9월 4일까지 계약분 27,243건입니다.
2026년 9월 5일에 받은 자료이고, 집값이 오를지 내릴지는 다루지 않습니다.
강남 3구 합산 24.1%, 외곽 4구 합산 36.7%였습니다. 다만 강남 3구가 한 덩어리는 아니었습니다.
신고가인지 아닌지를 직접 판정해 봤습니다
“신고가"는 뉴스에 자주 나오지만 기준이 제각각입니다. 그래서 이렇게 정했습니다.
같은 아파트라도 84㎡와 59㎡는 다른 물건이라 면적을 소수점까지 맞춰 묶었고, 비교할 이력이 부족한 단지는 뺐습니다.
여기서 한 가지 밝혀 둘 것이 있습니다. 자료가 1년치라 2021~2022년 고점을 넘었는지는 알 수 없습니다. 이 글의 “신고가"는 최근 1년 자료 안에서, 그 거래 직전까지의 최고가를 넘었다는 뜻입니다.
판정 대상은 2026년 7월 계약분 1,734건입니다. 8월을 뺀 이유는 뒤에서 설명하겠습니다.
서울 아파트 신고가 비율은 성북구가 가장 높았습니다
결과는 이렇습니다.
| 구 | 신고가 비율 | 판정 건수 |
|---|---|---|
| 성북구 | 44.4% | 124/279건 |
| 은평구 | 41.8% | 84/201건 |
| 노원구 | 35.0% | 225/642건 |
| 송파구 | 29.8% | 72/242건 |
| 도봉구 | 27.0% | 60/222건 |
| 서초구 | 19.2% | 10/52건 |
| 강남구 | 12.5% | 12/96건 |
성북구는 판정한 7월 거래 열 건 중 네 건이 그 단지 그 면적의 직전 최고가를 넘었습니다. 강남구는 여덟 건에 한 건꼴입니다.
판정 대상이 아닌 거래까지 포함한 7월 전체로 보면 성북구는 321건 중 124건(38.6%)입니다.
그런데 강남 3구가 나란히 아래에 모여 있지는 않습니다. 송파구가 29.8%로 도봉구(27.0%)보다 높습니다. “강남 대 외곽"이라기보다 강남구·서초구가 따로 떨어져 있는 모양에 가깝습니다.
묶어서 합산하면 강남 3구 24.1%, 외곽 4구 36.7%인데, 이 24.1%는 송파구가 끌어올린 값입니다.
가격이 얼마나 움직였는지도 7개 구 전부 봤습니다. 직전 거래들의 중앙값과 비교한 변동률의 중앙값입니다.
여기서도 송파구가 도봉구·은평구 사이에 끼어 있습니다.
강남은 거래 자체가 3분의 1로 줄었습니다
비율보다 더 크게 갈린 건 거래량이었습니다.
강남구와 서초구는 두 달 만에 거래가 3분의 1 수준으로 내려앉았습니다. 노원구와 도봉구는 5분의 4가 남았습니다.
여기부터는 제 해석입니다. 거래가 줄면 남는 거래는 “꼭 팔아야 하는 쪽"의 거래일 가능성이 커집니다. 강남·서초에서 신고가 비율이 낮게 나온 데는 이 영향도 있어 보입니다.
8월 3일 세제개편이 있었고, 9월 1일에 되돌아갔습니다
이 기간에 무슨 일이 있었는지도 정리해 두겠습니다.
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한 달 만에 두 가지가 모두 현행대로 유지되는 것으로 정리됐습니다. 세액공제 요건 강화와 거주·보유기간별 공제 차등화는 남았습니다.
다만 이 발표가 위 숫자들의 원인이라고 단정하지는 않겠습니다. 거래량이 꺾이기 시작한 건 6월부터로, 7개 구 모두 5월 대비 6월에 이미 줄었습니다. 8·3 발표 이전입니다.
이 숫자를 읽을 때 조심할 것 네 가지
계산하면서 걸렸던 지점들입니다.
첫째, 8월은 아예 뺐습니다. 부동산 거래는 계약일로부터 30일 안에 신고하면 됩니다. 9월 5일에 받은 자료에는 8월 계약 중 아직 신고 안 된 건이 빠져 있습니다.
문제는 그 결측이 구별로 다르다는 점입니다. 8월 16일 이후 계약 비중이 노원구는 14.1%인데 도봉구는 37.3%였습니다.
처음엔 7~8월을 묶어 계산했는데, 8월을 넣고 빼는 것만으로 송파구와 도봉구의 순위가 뒤집혔습니다. 그래서 신고가 판정도 거래량과 똑같이 7월까지만으로 통일했습니다.
둘째, 개별 사례는 생각보다 못 미덥습니다. 낙폭이 컸던 거래 하나를 열어 보니 서초구 메이플자이 84.25㎡가 6월 53억원(32층)에서 7월 33억원(23층)이었습니다.
층수 차이로 설명하기 어려운 폭입니다. 개별 거래에는 특수관계인 거래나 개별 사정이 섞일 수 있어, 이 글은 한 건짜리 사례 대신 수백 건 단위 비율로만 이야기했습니다.
셋째, 강남은 볼 수 있는 거래가 적습니다. 7월 거래 중 판정 대상에 든 비율이 서초구는 40.0%(130건 중 52건)인데 노원구는 89.2%(720건 중 642건)였습니다.
거래가 드물면 비교할 직전 이력도 없어 빠집니다. 서초구 19.2%는 52건 위에서 나온 숫자입니다.
넷째, 3.6배라는 격차는 제가 고른 기준에 걸려 있습니다. 직전 이력 조건을 3건에서 1건으로 낮추면 성북구 46.5% 대 강남구 21.9%로 2.1배가 됩니다.
반대로 5건으로 올리면 42.7% 대 8.2%로 5.2배입니다. 방향은 같지만 배수는 기준에 따라 움직입니다.
서울 아파트 신고가, 다섯 줄 정리
- 2025년 9월부터 2026년 9월까지 서울 7개 구 아파트 매매 27,243건을 내려받아 집계했습니다.
- 2026년 7월 거래 1,734건 중 신고가 비율은 성북구 44.4%, 강남구 12.5%로 3.6배 벌어졌습니다.
- 다만 송파구가 29.8%로 도봉구(27.0%)보다 높아, 강남 3구가 한 덩어리로 움직이지는 않았습니다.
- 5월 대비 7월 거래량은 서초구 -67.0%, 강남구 -64.1%인데 노원구는 -17.8%에 그쳤습니다.
- 8월 계약분은 신고기한 30일이 지나지 않아 결측이 구별로 달라, 이 글의 집계에서 제외했습니다.
저는 이 숫자를 보고 “강남이 떨어졌다"보다 “강남은 값보다 거래가 먼저 멈췄다"는 쪽이 지금 상태를 더 정확히 말한다고 느꼈습니다. 값을 매길 거래 자체가 드물어진 상태에 가까웠습니다.
다음에는 같은 자료로 전용면적별로 나눠, 소형과 대형 중 어느 쪽에서 신고가가 나오는지 확인해 보겠습니다.
이어서 볼 글
참고자료
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 https://rt.molit.go.kr
- 8·3 세제개편 한 달…강남은 ‘급매’, 외곽은 ‘신고가’ (핀포인트뉴스)
- 강남 누르자 노·도·성 뛴다…서울 집값 상승축 외곽으로 (에너지경제)
이 글은 투자 권유가 아닙니다. 실거래 자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 2026년 9월 5일에 내려받은 계약일 기준 자료이며, 해제된 거래는 제외했습니다.
실거래 신고정보는 실시간으로 변경·해제될 수 있어 조회 시점에 따라 건수가 달라질 수 있습니다. 국토교통부는 외부 공개 시 신고일 기준 공식통계 사용을 권고하고 있습니다.