디딤돌대출 계산기로 서울 3억원 아파트를 두드려 보면 한도는 호당한도 2억원이 아니라 1억5,500만원으로 찍힙니다. 집값의 70%인 2억1,000만원에서 방공제 5,500만원이 먼저 빠지기 때문입니다.

이 글은 전망이 아니라 계산입니다. 2026년 9월 4일 주택도시기금 포털의 고시 금리표와 전국은행연합회 2026년 8월 공시(신규취급액 기준) 은행별 주택담보대출 금리를 썼습니다.

같은 조건에 넣고 원리금균등 상환으로 30년 총이자를 직접 계산했습니다. 개인의 신용점수·심사 결과는 반영하지 않았습니다.

서울 3억원 집 기준 한도 1억5,500만원, 디딤돌 3.80% vs 은행 4.55%로 30년 총이자 2,439만원 차이입니다.

3억 집인데 왜 2억1,000만원이 아니라 1억5,500만원인가

주택도시기금은 대출금액을 세 가지 중 가장 작은 값으로 정합니다. 호당한도, LTV로 계산한 금액, 그리고 매매가격입니다. 이 중에서 실제로 발목을 잡는 건 두 번째입니다.

기금이 쓰는 계산식은 이렇습니다.

담보주택 평가액 × LTV

↓

− 선순위채권

↓

− 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금

↓

= 대출 가능 금액

마지막 줄의 최우선변제 소액임차보증금이 흔히 방공제라고 부르는 항목입니다.

집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면, 그 집에 세 든 사람이 은행보다 먼저 돌려받는 금액이 법으로 정해져 있습니다. 은행 입장에서는 그만큼 담보 가치가 깎이므로 처음부터 빼고 빌려줍니다.

금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조에 지역별로 적혀 있습니다. 서울은 5,500만원, 인천·경기 과밀억제권역과 세종·용인·화성·김포는 4,800만원입니다.

방공제라는 이름은 이 최우선변제금이 세입자 한 명 단위로 보호되는 돈이라서 붙었습니다. 은행은 방 하나마다 세입자가 들어올 수 있다고 보고 방 개수만큼 빼 왔습니다. 주택금융공사의 보증 한도 산식도 소액임차보증금에 적용 방 수를 곱하는 구조입니다.

아파트는 한 세대로 보아 한 번만 빼고, 다가구·단독은 방 수만큼 빼는 것이 일반적입니다. 이 글의 3억원 아파트 계산도 1회 공제 기준입니다.

같은 3억원짜리 집인데 서울과 지방의 한도가 3,000만원 차이 납니다. 집값이 같아도 지역이 다르면 빌릴 수 있는 돈이 달라진다는 뜻입니다.

이 공제를 피하는 길이 하나 있습니다. 주택금융공사 모기지신용보증(MCG)에 가입하면 공제분만큼 보증이 붙어 LTV 한도까지 빌릴 수 있고, 디딤돌대출에는 2016년 2월부터 적용됐습니다. 보증료는 우대가구 여부에 따라 연 0.05%에서 0.35%까지 차등입니다.

그런데 서울 아파트는 이 길이 막혀 있습니다. 국토교통부가 2024년 11월 6일 발표한 디딤돌대출 맞춤형 관리방안으로 12월 2일 신규 신청분부터 수도권 아파트는 방공제 면제가 원칙적으로 제한됐습니다.

지방과 비아파트에는 적용되지 않고, 신생아 특례대출과 전세사기 피해자 전용 대출은 예외입니다.

그래서 위 표를 읽는 법이 지역마다 다릅니다. 서울 1억5,500만원은 피할 수 없는 값입니다. 광역시 1억8,200만원과 그 밖의 지역 1억8,500만원은 보증료를 내면 LTV 70%인 2억1,000만원까지 올라갈 수 있는 하한입니다.

서울이어도 빌라 같은 비아파트라면 같은 길이 열려 있습니다.

은행 주택담보대출도 사정이 같아졌습니다. KB국민은행은 2026년 6월 26일부터 아파트 대출의 MCI·MCG 가입을 제한해 서울 아파트에 5,500만원 방공제를 적용하기 시작했습니다. 아래에서 디딤돌과 은행을 같은 1억5,500만원으로 비교하는 이유입니다.

여기서 한 가지 더 짚을 게 있습니다. 서울 3억원 집에서는 생애최초 주택구입자여도 한도가 늘지 않습니다. 생애최초 호당한도는 2억4,000만원으로 일반 2억원보다 크지만, 어차피 LTV 계산값 1억5,500만원이 더 작아서 그 값이 채택되기 때문입니다.

생애최초의 LTV 우대도 마찬가지입니다. 기금은 생애최초에 LTV 80%를 적용하되 수도권과 규제지역은 70%로 되돌립니다.

서울·인천·경기는 전부 수도권이므로 80%가 적용될 여지가 없습니다. 비수도권 광역시 3억원 집이라면 생애최초 LTV 80%로 2억1,200만원까지 올라갑니다.

디딤돌대출 계산기가 소득 구간을 먼저 묻는 이유

디딤돌대출 계산기에 소득을 넣으라고 하는 건 형식적인 절차가 아닙니다. 부부합산 연소득이 어느 구간에 들어가느냐로 금리가 결정되고, 구간을 1만원 차이로 넘으면 금리가 계단처럼 뜁니다.

2026년 9월 4일 기준 고시 금리는 아래와 같습니다.

부부합산 4,000만원인 집과 4,001만원인 집을 같은 1억5,500만원·30년으로 계산해 보면, 금리는 3.45%와 3.80%로 0.35%p 차이입니다. 30년 총이자는 9,401만원과 1억500만원, 1,099만원 차이입니다.

연봉 1만원 차이로 1,099만원이 갈립니다. 부부 중 한 사람의 성과급이 구간 경계에 걸려 있다면, 대출 접수 시점을 어느 해로 잡느냐가 실제로 돈이 되는 문제라는 뜻입니다.

여기부터는 제 해석입니다. 소득 구간표를 보면 2천만원 이하와 7천만원 초과의 30년 금리 차이가 1.05%p에 불과합니다.

소득이 3.5배 차이 나는데 금리는 1%p 남짓 차이입니다. 저소득 구간에 파격적인 혜택을 주기보다 전 구간을 시중은행보다 낮게 눌러 놓는 구조로 읽힙니다.

은행 주담대와 나란히 놓으면 30년에 2,439만원

같은 1억5,500만원을 30년 원리금균등으로 빌렸을 때, 디딤돌과 은행이 얼마나 다른지 계산했습니다. 은행 금리는 전국은행연합회 2026년 8월 공시(신규취급액 기준, 분할상환방식 주택담보대출)의 은행별 평균금리입니다.

디딤돌 기본금리와 KB국민은행을 비교하면 월 상환액은 6만7,740원, 30년 총이자는 2,439만원 차이입니다. 신한은행과 비교하면 총이자 차이가 3,988만원까지 벌어집니다.

반대로 은행 중 가장 낮았던 Sh수협은행 4.03%와 비교하면 총이자 차이는 736만원으로 줄어듭니다. 디딤돌이 항상 압도적인 게 아니라, 어느 은행과 비교하느냐에 따라 격차가 3배 넘게 달라집니다.

은행 금리는 개인 신용점수에 따라서도 갈립니다. 같은 8월 공시에서 신용점수 1000~951점 구간은 Sh수협 3.86%부터 제주은행 5.79%까지 분포했습니다. 신용점수가 높다면 은행 쪽 견적도 함께 받아 보는 게 맞습니다.

앞서 전세자금대출 금리 비교 9월 글에서 같은 은행연합회 공시로 전세대출 금리를 정리했는데, 그때도 은행 간 격차가 상단과 하단 사이에 크게 벌어져 있었습니다.

우대금리 0.5%p는 30년이 아니라 5년입니다

고시 금리가 끝이 아닙니다. 기금은 두 종류의 우대금리를 둡니다.

금리우대는 중복 적용이 안 되는 항목입니다. 생애최초 주택구입자 0.2%p, 신혼가구 0.2%p, 연소득 6천만원 이하 한부모가구 0.5%p, 다자녀 0.7%p·2자녀 0.5%p·1자녀 0.3%p 중 하나를 고릅니다.

추가우대금리는 서로 중복이 되는 항목입니다.

1. 청약저축 가입 5년·60회차 이상 0.3%p, 10년·120회차 0.4%p, 15년·180회차 0.5%p
2. 부동산 전자계약 체결 0.1%p (2026년 12월 31일 접수분까지)
3. 대출신청 금액이 심사 산정액의 30% 이하일 때 0.1%p
4. 실행 1년 뒤 원금의 40% 이상 중도상환 시 0.2%p
5. 지방 준공 후 미분양주택 0.2%p

여기서 놓치기 쉬운 게 있습니다. 대부분의 우대 항목에는 적용 기간이 붙어 있습니다.

생애최초 0.2%p는 대출실행일로부터 최대 5년, 청약저축 0.3%p도 최대 5년, 전자계약 0.1%p도 최대 5년입니다. 30년 내내 낮은 금리로 가는 게 아닙니다.

생애최초 0.2%p와 청약저축 5년·60회 0.3%p로 상한 0.5%p를 채웠다고 하면 이렇게 흘러갑니다.

기본금리로 30년을 간 경우 1억500만원이니 445만원 적습니다. 우대금리가 30년 내내 유지된다고 계산하면 8,938만원이 나오는데, 실제와 1,118만원 차이가 납니다.

우대로 직접 아끼는 돈은 처음 5년 동안 월 4만3,403원, 합계 260만원입니다. 나머지 절감분은 그 5년 사이 원금이 조금 더 빨리 줄어든 효과입니다.

기간 제한이 없는 인하도 있습니다. 담보주택이 지방에 있을 때 붙는 0.2%p는 기간 단서가 없습니다. 3.60%로 30년을 가면 총이자 9,869만원, 기본 대비 631만원 적습니다.

다만 기금 안내문에는 우대금리 적용 상한 0.5%p(다자녀 0.7%p)라는 단서가 붙어 있습니다. 이 상한이 금리우대에만 걸리는지 추가우대까지 합산한 값에 걸리는지는 안내문 문장만으로 단정할 수 없어, 이 글에서는 상한 0.5%p를 모두 채운 경우로 계산했습니다.

우대금리 항목이 실제로 몇 개까지 인정되는지는 수탁은행 심사에서 결정되므로, 상담 때 항목별로 적용 기간까지 확인하는 게 좋습니다.

신생아 특례 디딤돌은 별도 상품이고 고시금리 자체가 더 낮습니다. 소득 4천만원~6천만원 구간 30년이 2.65%로, 같은 조건에서 총이자가 6,985만원입니다. 일반 디딤돌 3.80% 대비 3,515만원 적습니다.

금리보다 먼저 걸리는 건 소득요건 6,000만원입니다

금리표에 7천만원~8.5천만원 구간이 있다고 해서 연소득 8천만원인 사람이 다 받을 수 있는 건 아닙니다. 금리표와 소득요건은 별개입니다.

즉 7천만원~8.5천만원 금리 구간은 사실상 신혼가구만 해당합니다. 부부합산 6,001만원인 일반 가구는 금리가 오르는 게 아니라 대출 자체가 안 됩니다.

소득 말고도 통과해야 할 요건이 더 있습니다.

1. 순자산 5억1,100만원 이하 (2026년도 기준)
2. 세대주 포함 세대원 전원 무주택
3. 담보주택 평가액 5억원 이하 (신혼·2자녀 이상 6억원)
4. 전용면적 85㎡ 이하 (수도권 외 읍·면 100㎡)
5. 만 30세 미만 단독세대주는 원칙적으로 제외

빌린 뒤에 지켜야 할 의무도 있습니다. 대출받은 날부터 1개월 안에 전입하고 2년 이상 실거주해야 하며, 대출 기간 중 1주택을 유지해야 합니다. 어기면 기한이익이 상실되어 대출금을 갚아야 합니다.

한도 규모도 2025년 6월 27일을 기점으로 바뀌었습니다. 그 이전 계약 체결분은 일반 2억5,000만원·생애최초 3억원·신혼 4억원이었는데, 지금은 일반 2억원·생애최초 2억4,000만원·신혼 3억2,000만원입니다.

중도상환수수료는 원래 3년 이내 상환분에 0.6% 한도로 붙지만, 2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일 중도상환분까지는 면제입니다.

정리 — 숫자 다섯 줄

1. 서울 3억원 집의 디딤돌 한도는 호당한도 2억원이 아니라 1억5,500만원입니다. 집값 70%에서 방공제 5,500만원이 빠집니다.
2. 같은 3억원 집이라도 지역에 따라 한도가 1억5,500만원(서울)에서 1억8,500만원(그 밖의 지역)까지 3,000만원 벌어집니다. 수도권 아파트는 2024년 12월부터 MCG 방공제 면제가 막혀 서울 값을 피할 수 없고, 지방과 비아파트는 보증료를 내면 LTV 한도까지 갑니다.
3. 부부합산 4,000만원과 4,001만원은 금리가 3.45%와 3.80%로 갈리고, 30년 총이자는 1,099만원 차이입니다.
4. 디딤돌 3.80%와 KB국민은행 4.55%의 30년 총이자 차이는 2,439만원입니다. 우대 0.5%p는 5년만 적용돼 총이자를 445만원 줄입니다.
5. 금리 구간에 8,500만원까지 있어도 일반 가구 소득요건은 6,000만원 이하입니다. 넘으면 금리가 오르는 게 아니라 대출이 막힙니다.

저는 우대금리 0.5%p를 30년 내내 적용해 계산했다가, 안내문의 ‘최대 5년’ 단서를 보고 1,118만원을 고쳤습니다. 조건표는 금리보다 기간을 먼저 봐야 했습니다.

다음 글에서는 같은 조건에서 버팀목 전세자금대출과 디딤돌을 나란히 놓고, 전세로 2년 더 사는 것과 지금 사는 것의 2년치 비용을 계산해 보겠습니다.

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업데이트 · 디딤돌 금리는 국토교통부 고시로 바뀝니다. 이 글의 숫자는 2026년 9월 4일 주택도시기금 포털 기준입니다.

변경 가능성 · 은행 주담대 금리는 매월 공시됩니다. 2026년 9월 공시(9월 30일 예정)에서 값이 달라질 수 있습니다.

※ 이 글은 투자·대출 권유가 아니며 특정 상품 가입을 안내하지 않습니다. 모든 금액은 원리금균등 상환·중도상환 없음을 가정한 계산값이며, 실제 조건과 금리는 수탁은행 심사 결과에 따라 달라집니다.

※ 우대금리 상한 적용 범위는 기금 안내문 문장만으로 확정할 수 없어 상한 0.5%p를 모두 적용한 경우로 계산했습니다.